每年五月六月是安省公寓大楼公布新一财年预算的季节。如果你这时候混迹各个小区微信群和业主论坛，你会看到一幅令人窒息的画面：业主们纷纷晒出账单，吐槽管理费暴涨。不是涨百分之五到十那种温和上涨，而是百分之二十甚至百分之五十的断崖式疯涨。

一栋两居室公寓，上个月管理费还是六百五，这个月直接飙到八百甚至一千。加上每月四五千的房贷月供，很多业主的持有成本已经远远超过了租金收入。

为什么会涨这么猛？四个原因叠加在一起。第一是建筑保险费用。由于极端天气事件增多，洪水火灾风暴频发，加上全球保险市场收紧，公寓大楼的保险保费普遍涨了百分之二十到百分之五十。即使你的大楼从没出过理赔，保费也会涨，因为保险公司认为多单元住宅的整体风险上升了。多伦多一栋普通公寓的保险费用从三年前的每年三五百涨到现在的五六百甚至更高。

第二是建筑维修成本。如果大楼需要新屋顶或窗户维修，现在的花费比二零一九年高得多。原材料混凝土钢材玻璃和熟练人工的成本已经超过了整体通胀水平。很多建于八十年代和九十年代的公寓正在进入三十到四十年的老化期，窗户幕墙更换停车场防水管道更换这些大型维修项目集中爆发。

第三是安省公寓法的规定。大楼每三年必须做一次储备基金研究，工程师会评估所有重大资产的寿命和更换成本。如果工程师说更换电梯现在需要五十万而不是三年前的三十万，董事会必须立即提高管理费来填补这个缺口。因为建筑通胀太高，过去两年几乎所有储备基金研究都要求更高的缴费。

第四是新盘的修正。五年以内的新建公寓问题最严重。开发商在预售时估算的管理费往往偏低来吸引买家，大楼注册后第一次储备基金研究就会暴露真实成本。新董事会经常在第二第三年把管理费提高百分之二十到三十来追平现实。

最让业主们愤怒的是，租金涨幅被政府限制在每年百分之二点一左右，但管理费涨幅却没人管。房东成了夹心层：租金涨不上去，持有成本却年年飙升。有业主在论坛上写道：租金涨幅被政府限制，管理费涨幅却无人管，房东彻底成了大冤种。

一个真实的例子。一栋娱乐区的两居室公寓，月租两千六，但房贷加地税加管理费每月要支出四千八。每个月净亏两千二。如果管理费再涨百分之二十，亏损就超过两千五了。对于杠杆买房的投资者来说，这种负现金流是毁灭性的。

那有没有出路？一些负责任的董事会正在尝试通过竞争性招标降低服务商价格、优化服务范围、加强预防性维护来控制成本。但整体趋势很难逆转：通胀在、人工在涨、保险在涨，管理费上涨是新常态。

如果你拥有一套多伦多的公寓，你会选择卖掉止损还是继续持有等待市场恢复？