最近Urban Land Institute Toronto办了一场关于GTHA公寓销售低迷的研讨会，FRAME Advisory创始人Salima Kheraj主持，Centurion Asset Management的首席经济学家Carl Gomez做了主题演讲。内容挺丰富的，我整理一下核心信息分享给大家。

Gomez说加拿大房地产市场上半场存在"非理性繁荣"——从2002年开始房价远远超过收入增长速度。大量低息抵押贷款涌入公寓市场，多住宅楼的建设速度远超独立屋，这同时也推高了投机性购房。投资者们押注房价会继续上涨，结果利率一调整，不仅可负担性恶化，那些投机者进入市场的能力也大幅削弱。这就是为什么靠预售来驱动需求的模式突然断崖式下跌。

Zonda Urban的加拿大顾问主管Jasmine Cracknell-Young提供了最新数据：今年第一季度GTHA只成交了285套公寓和1094套镇屋。其中36%的新公寓成交是现房库存，同样36%是期房预售，23%处于后期建设阶段，5%在中期建设中。

更值得关注的是库存结构：未售出的新建公寓中，两居室及以上的户型占55%以上，而小型一室以下只占4%。Cracknell-Young说当销售有所回暖时，很多其实都是小型单位因为价格驱动才卖出去的。

取消合同的情况也很严重——今年已经有1710套公寓取消了预售合同，去年是4180套。不过最高的一年还是2018年，有4687套取消。在2024和2025年的7905个取消合同中，28%改成了租赁住房，25%进入 receivership 或地块被出售，其余待定。

今年GTHA预计将建成25869套目的建造租赁住房和公寓，这个数字在2027年预计降至23170套，2028年进一步降到16162套，到2029年仅4255套，2030年更是只有2135套。

Milborne Group的董事长Hunter Milborne在研讨会上分享了他的判断。他提到1989年的时候，按照当时的吸收率预计需要20年才能消化掉可用的公寓库存。但销售很快回暖，实际只用了4年就卖完了。

Milborne预计当前库存需要2到4年才能消化完。他认为过去几年投资者占公寓购买的约70%，最终用户占30%；但他相信这个比例将在未来几年翻转为80-20，最终用户占主导。

Milborne还提到正在跟三个150到200单元的公寓项目合作，位置靠近公共交通，预计今年秋季或明年年初启动销售。重点是小型建筑、大户型、减少配套设施以提供更好的价格。

关于首次购房者和批量买家，Milborne认为现在是首次购房者入市的好时机，很多人等得太久了。他还提到有一些群体在寻找批量购买的机会，希望获得价格折扣，再加上安省新推出的新房13%和谐销售税退税政策。不过他说大部分他见过的卖家根本没有准备打折，"那些在未来三到九个月内需要变现的不会大幅低于当前底价。"

最后Milborne表示希望外国购房者禁令（计划2027年1月1日到期，除非续期）能尽快结束。他说"在市场好的时候可能差别不大，但在市场低迷的时候影响很大——因为它能让你更快地完成交易，然后开始新的项目，创造更多就业和住房。"