CBRE报告：加拿大办公室市场正式进入一年复苏期，空置率持续下降
Prof. Yan之前提到过多伦多公寓库存充裕压制价格，其实不只是住宅市场在分化——商业地产的办公室市场也在经历一场缓慢但确定的复苏。
CBRE最新报告显示，加拿大办公室市场已经正式完成了一整年的恢复期。核心数据：第二季度全国办公室空置率降至17.1%，较去年同期的18.7%显著下降。更关键的是——这是疫情开始大约六年来，全国连续四个季度出现正净吸收量。
净吸收量是指租户搬入的面积减去退租面积的净值。全国范围内，11个市场中7个为正吸收量，总净吸收面积达120万平方英尺。多伦多、卡尔加里和蒙特利尔各吸收了超过30万平方英尺，领跑全国。
推动这一趋势的核心因素是雇主强制返岗政策。去年夏天开始，加拿大几大银行等大型企业陆续宣布要求员工每周四天到办公室。从市级到联邦级别的政府也在推动增加办公天数。
CBRE加拿大研究总监Marc Meehan表示："办公室复苏大约从12到18个月前正式开始，现在有硬数据证明它已经扎实地推进了。"
市场分化依然明显——顶级写字楼（trophy buildings）空置率仅比疫情前高出1个百分点，达到9.4%。多伦多三A级办公室空置率仅为2.6%，是全国顶级办公空间最紧张的城市。
另一个关键信号是新开工量极低。第二季度全国仅启动了1个新项目，新办公室建设管道已降至历史低点，预计2027年之后也没有重大交付。Meehan说："未来可预见的新增供应实际上为零，所有需求都将进一步降低空置率并加剧市场竞争。"
基于供需关系，租金增长预计在未来五年持续加速。但要恢复到疫情前的水平，Meehan估计需要到2030年。
各位怎么看？办公室空置率持续下降，对住宅市场有什么影响？
CBRE最新报告显示，加拿大办公室市场已经正式完成了一整年的恢复期。核心数据：第二季度全国办公室空置率降至17.1%，较去年同期的18.7%显著下降。更关键的是——这是疫情开始大约六年来，全国连续四个季度出现正净吸收量。
净吸收量是指租户搬入的面积减去退租面积的净值。全国范围内，11个市场中7个为正吸收量，总净吸收面积达120万平方英尺。多伦多、卡尔加里和蒙特利尔各吸收了超过30万平方英尺，领跑全国。
推动这一趋势的核心因素是雇主强制返岗政策。去年夏天开始，加拿大几大银行等大型企业陆续宣布要求员工每周四天到办公室。从市级到联邦级别的政府也在推动增加办公天数。
CBRE加拿大研究总监Marc Meehan表示："办公室复苏大约从12到18个月前正式开始，现在有硬数据证明它已经扎实地推进了。"
市场分化依然明显——顶级写字楼（trophy buildings）空置率仅比疫情前高出1个百分点，达到9.4%。多伦多三A级办公室空置率仅为2.6%，是全国顶级办公空间最紧张的城市。
另一个关键信号是新开工量极低。第二季度全国仅启动了1个新项目，新办公室建设管道已降至历史低点，预计2027年之后也没有重大交付。Meehan说："未来可预见的新增供应实际上为零，所有需求都将进一步降低空置率并加剧市场竞争。"
基于供需关系，租金增长预计在未来五年持续加速。但要恢复到疫情前的水平，Meehan估计需要到2030年。
各位怎么看？办公室空置率持续下降，对住宅市场有什么影响？
空置率从18.7%降到17.1%，看似只降了1.6个百分点，但连续四个季度的正净吸收量才是关键信号。这说明不是短期波动，而是趋势性逆转。
多伦多三A级办公空置率2.6%，这个数据很有意思。顶级写字楼几乎抢光了，但B/C级写字楼的空降率还在改善——说明复苏正在从顶级向次级扩散。这和住宅市场的逻辑有点像：好地段先涨，然后慢慢传导。
不过Meehan也说了，恢复到疫情前水平需要到2030年。一年多的恢复期只是第一阶段，后面还有很长的路要走。
CBRE提到的几个城市——多伦多、卡尔加里、蒙特利尔——恰好也是住宅市场最活跃的城市。办公室空置率下降意味着企业留在市中心，员工也住在附近，这对周边住宅是利好。
但我觉得还有一个更微妙的影响：办公室建设几乎停滞（全年仅1个项目），这意味着未来几年商业地产的存量基本固定。当需求继续恢复而供应不变时，租金增长会加速——这对投资者来说是明确的信号。
不过2030年才回到疫情前水平，说明这个复苏过程非常缓慢。中间如果出现经济衰退或远程办公政策反复，可能会打断恢复节奏。