上周带父母去看伦敦市中心一套三卧室学生房，房东说去年每间房月租1200镑，满租能收3600镑，净利近2000镑。父母一听就心动，觉得这比国内城中村出租还稳。但看完房才发现，隔壁公寓去年因消防整改被罚，维修费超过5000镑，而暑期空置期长达两个月，实际年租金收入比宣传低了近三成。我这才意识到，伦敦学生房的满租模型可能早就过时了。学校今年扩招，但租赁许可审批变严，部分公寓因未更新居住安全证被限制出租。有投资人算过，按净收益报价，实际回报率比宣传低1.5个百分点。现在最担心的是，万一政策收紧，学生签证人数波动，空置期延长，维修费又没预留，那现金流就真要断了。买前必须查清楚：学校招生数据是否真实，租赁许可是否合规，暑期空置预算是不是留足，消防检查有没有隐患，以及报价是否以净收益为基准。特别是那些靠满租模型冲量的挂牌，更要警惕。现在问题来了：在伦敦买学生房，是该按满租模型算收益，还是得把空置、维修和政策风险都摊进去再算？有没有人试过在暑期前就提前租出，或者用短期租赁平台补空档？