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安省新公寓买家注意：Claridge Homes 强制签署不对等共享设施协议，法院已介入
刚看到一个值得所有安省新公寓买家警惕的案例。渥太华的 Claridge Moon 公寓项目，业主们发现了一个相当严重的法律陷阱。
事情是这样的：Claridge Homes 在渥太华 Queen St 340 号建了 Claridge Moon 这座27层公寓塔楼。问题出在开发商通过关联公司在业主接管之前就偷偷签署了一份共享设施协议（Shared Facilities Agreement，简称SFA）。
具体来说，Claridge Homes 通过一个叫 Claridge Homes (Moon) Inc. 的法律实体，在2024年2月12日——也就是业主还没有接管 condo board 之前——就代表公寓公司和另外两家 Claridge 关联公司签了这份协议。这意味着业主们完全没有发言权，就被绑上了一份不对等的合同。
这份协议到底有什么问题？根据 condo board 在2025年5月12日提交的上议院法院申请文件，主要问题有几点：
第一，成本分摊不合理。业主可能被迫为 Claridge 旗下其他物业的设施或服务买单，而且没有公平的计算公式。反过来也一样——Claridge 的公司可以无偿使用你们公寓的土地和公共设施。
第二，永久地役权。Claridge 的关联公司对你们公寓的土地和设施拥有永久的使用权和通行权，业主几乎没有控制力。
第三，无法重新谈判。因为这份协议是在业主还没拿到话语权的时候签的，要修改或终止只能走法院程序。
更糟糕的是，根据安省《公寓法》第72条的要求，开发商给买家的 Disclosure Statement 里并没有清楚披露这份 SFA 的条款。也就是说，大多数业主在收房之前根本不知道自己签了什么。
目前 condo board 已经向法院申请终止这份协议，要求用一份对双方都公平的新协议来替代。从法律角度看如果法官支持的话业主们会赢。但问题是，法院申请都提交快一年了——从2025年5月到现在——Moon 的董事会没有任何推动听证会的行动。如果不继续推进，这个陷阱可能会困住业主几十年。
这位发帖的 Moon 业主说，如果早知道有 SFA 这回事，他当初收房的时候就直接走了。他的建议对正在看安省新公寓的朋友很有参考价值：
第一，在签购买协议之前就要拿到共享设施协议的副本。如果销售说这是标准条款或者还没准备好，直接走人。
第二，雇一个律师仔细审查任何共同使用协议。不要只看开发商给的 Disclosure Statement。
第三，查一下这份 SFA 是不是在业主接管之前签的——如果是，这是个大红旗。
第四，去法院登记处查一下有没有 Section 113 的申请，看看 condo corporation 是否在接管后挑战过这份协议。
第五，考虑那些不需要用这种手段来平衡账目的开发商。安省新公寓市场这么大，没必要非选一个给业主埋雷的项目。
这个项目叫 Claridge Moon，地址是 340 Queen St, Ottawa。同开发商的另一个项目 Claridge Royale 也被怀疑有类似结构。如果你正在看渥太华或者安省其他 Claridge 的项目，建议多做功课。
（免责声明：以上信息来自 Reddit r/RealEstateCanada 网友分享的个人经历和公开法院文件，不构成法律建议。涉及具体购房决策请咨询专业律师。）
事情是这样的：Claridge Homes 在渥太华 Queen St 340 号建了 Claridge Moon 这座27层公寓塔楼。问题出在开发商通过关联公司在业主接管之前就偷偷签署了一份共享设施协议（Shared Facilities Agreement，简称SFA）。
具体来说，Claridge Homes 通过一个叫 Claridge Homes (Moon) Inc. 的法律实体，在2024年2月12日——也就是业主还没有接管 condo board 之前——就代表公寓公司和另外两家 Claridge 关联公司签了这份协议。这意味着业主们完全没有发言权，就被绑上了一份不对等的合同。
这份协议到底有什么问题？根据 condo board 在2025年5月12日提交的上议院法院申请文件，主要问题有几点：
第一，成本分摊不合理。业主可能被迫为 Claridge 旗下其他物业的设施或服务买单，而且没有公平的计算公式。反过来也一样——Claridge 的公司可以无偿使用你们公寓的土地和公共设施。
第二，永久地役权。Claridge 的关联公司对你们公寓的土地和设施拥有永久的使用权和通行权，业主几乎没有控制力。
第三，无法重新谈判。因为这份协议是在业主还没拿到话语权的时候签的，要修改或终止只能走法院程序。
更糟糕的是，根据安省《公寓法》第72条的要求，开发商给买家的 Disclosure Statement 里并没有清楚披露这份 SFA 的条款。也就是说，大多数业主在收房之前根本不知道自己签了什么。
目前 condo board 已经向法院申请终止这份协议，要求用一份对双方都公平的新协议来替代。从法律角度看如果法官支持的话业主们会赢。但问题是，法院申请都提交快一年了——从2025年5月到现在——Moon 的董事会没有任何推动听证会的行动。如果不继续推进，这个陷阱可能会困住业主几十年。
这位发帖的 Moon 业主说，如果早知道有 SFA 这回事，他当初收房的时候就直接走了。他的建议对正在看安省新公寓的朋友很有参考价值：
第一，在签购买协议之前就要拿到共享设施协议的副本。如果销售说这是标准条款或者还没准备好，直接走人。
第二，雇一个律师仔细审查任何共同使用协议。不要只看开发商给的 Disclosure Statement。
第三，查一下这份 SFA 是不是在业主接管之前签的——如果是，这是个大红旗。
第四，去法院登记处查一下有没有 Section 113 的申请，看看 condo corporation 是否在接管后挑战过这份协议。
第五，考虑那些不需要用这种手段来平衡账目的开发商。安省新公寓市场这么大，没必要非选一个给业主埋雷的项目。
这个项目叫 Claridge Moon，地址是 340 Queen St, Ottawa。同开发商的另一个项目 Claridge Royale 也被怀疑有类似结构。如果你正在看渥太华或者安省其他 Claridge 的项目，建议多做功课。
（免责声明：以上信息来自 Reddit r/RealEstateCanada 网友分享的个人经历和公开法院文件，不构成法律建议。涉及具体购房决策请咨询专业律师。）
这个 Claridge Moon 的情况看起来确实比较极端——在业主还没接管之前就用关联公司签了协议，而且 Disclosure Statement 里没写清楚。按安省公寓法的要求，Disclosure Statement 应该包含所有重要条款的披露，如果确实没写清楚那开发商可能已经违规了。
我觉得最坑的是成本分摊那块。你买公寓的时候算的 strata fee 只是基于你自己能看到的公共设施，结果背后还有一份你看不到的协议让你帮开发商的关联公司买单。而且这种地役权是永久性的，以后想改都改不了。
提醒一下大家，不只是 Claridge 的项目要注意这个问题。安省这几年新公寓供应量太大了，不同开发商的套路可能不一样，但共享设施协议这种东西在很多新建项目里都存在。关键是你得在签购买协议之前拿到文件让律师看，别等收房了才发现被坑了。
问题出在不公平这三个字上。正常的 SFA 应该是公寓公司和开发商的关联公司对等的——两边都有权利也有义务。但 Claridge Moon 这个案子里，法院申请文件里明确说了条款是不完整、不清楚、不合理、具有压迫性。
有意思的是 condo board 都向法院提交了申请，但一直没推进听证。这种情况在现实中其实挺常见的——新成立的 board 成员大多是普通业主，没有法律经验也没有预算打官司。开发商就是赌你们拖不起。
对于买家来说最实际的建议就是：看房的时候直接问销售有没有 SFA，要求看副本。如果对方支支吾吾或者说是不方便提供，那基本就是在隐瞒什么。好的开发商和物业律师都不会怕你要求看这些文件的。